Миллионы россиян тянут ипотечную лямку десятилетиями, ежемесячно оставляя в банке часть зарплаты. Однако есть в стране и более предприимчивые граждане. Они пробуют осваивать торги по банкротству и приобретают жилье с выгодой. Novostroy.ru обратился к экспертам и узнал, как попасть на такие торги, и чем рискует их участник.
Нужно зарегистрироваться на площадке, получить ЭЦП для участия в торгах, изучить правила проведения торгов. Нужно очень четко представлять, что Вы ищете и по какой цене готовы это купить, комментирует Анатолий Юшин, управляющий партнёр адвокатского бюро «Юшин и Партнеры».
Миллионы россиян тянут ипотечную лямку десятилетиями, ежемесячно оставляя в банке часть зарплаты. Однако есть в стране и более предприимчивые граждане. Они пробуют осваивать торги по банкротству и приобретают жилье с выгодой. Novostroy.ru обратился к экспертам и узнал, как попасть на такие торги, и чем рискует их участник.
Novostroy.ru: Кто и где сегодня проводит торги по банкротству, на которых можно приобрести жилую недвижимость?
Антон Рогожин, арбитражный управляющий, член Ассоциации СРО «Эгида», Партнер Правового бюро РКС: Чаще всего торги проводит арбитражный управляющий, который назначен Арбитражным судом для проведения процедуры банкротства должника. Также устроителем может быть специальная компания, оказывающая услуги по организации торгов - с ней Арбитражный управляющий заключает соответствующий договор.
Торги по банкротству, на которых можно приобрести жилую недвижимость, проходят на специализированных электронных торговых площадках (далее – «ЭТП»). Среди основных площадок по количеству лотов и объему имущества можно выделить:
— Сбербaнк АСТ;
— Российский аукционный дом;
— Центр реализации;
— МЭТС;
— а также иные площадки.
Полный перечень всех площадок размещен на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве во вкладке «Реестры», «Торговые площадки».
На сайте ЭТП необходимо перейти в раздел «Банкротство» и уже там производить поиск информации о продаже жилых помещений. Можно просматривать информацию всю подряд, производить поиск по слову «Квартира» либо искать по категориям имущества.
Кроме того, сведения о проведении торгов публикуются в разделе «Сообщения» на сайте ЕФРСБ, а при проведении торгов в рамках процедуры банкротства юридического лица дополнительно размещаются в газете «Коммерсантъ». В настоящее время есть специализированные агрегаторы электронных торговых площадок, они предоставляют удобный сервис поиска имущества по многим площадкам и по различным параметрам, включая категорию, регион, этап торгов.
Novostroy.ru: насколько легко попасть на такие торги обычному гражданину? Кто может оказать содействие?
А.Р.: принять участие в торгах может любой желающий, физическое или юридическое лицо, а также иностранные граждане. Для этого понадобится:
— компьютер с доступом к интернету;
— электронная цифровая подпись с сертификатом для участия торгах;
— скан-копия паспорта;
— денежные средства;
— а также расчетный счет, с которого можно оплатить задаток за участие в торгах.
Ну и самое главное - свободное время, которое позволит просмотреть информацию о всех торгах и выбрать действительно стоящую квартиру, сравнить цену с рыночной ценой на аналогичные объекты.
Оказать содействие при участии в торгах по банкротству могут специализированные компании, профильные юристы, арбитражные управляющие и иные лица, которые имели опыт в подобных вопросах. Объявления о содействии в торгах можно найти в интернете.
Novostroy.ru: что необходимо для участия в подобных мероприятиях?
Анатолий Юшин, управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры»:
Нужно зарегистрироваться на площадке, получить ЭЦП для участия в торгах, изучить правила проведения торгов. Нужно очень четко представлять, что Вы ищете и по какой цене готовы это купить.
А.Р.: для участия в торгах надо:
— выбрать имущество, которое можно выгодно купить, желательно ознакомиться с ним, получить отчет об оценке (обычно размещен на сайте ЕФРСБ);
— получить электронную цифровую подпись для участия в торгах на определенной электронной торговой площадке, либо сразу для всех площадок;
— заключить договор о задатке, который размещен на площадке;
— оплатить задаток за участие в торгах, сформировать и подать заявку на площадке на участие.
После выполнения всех указанных действий, надо в назначенную дату и время проведения торгов подключиться к площадке и принять участие в торгах.
Если участник торгов становится победителем, то арбитражный управляющий направляет ему официальное предложение о заключении договора купли-продажи. Участнику останется его подписать, отправить один экземпляр обратно арбитражному управляющему, оплатить имущество в соответствии с условиями договора. В дальнейшем
- подать в МФЦ заявление на регистрацию недвижимого имущества и стать обладателем новой собственности.
В случае, если участник проигрывает в процессе торгов, ему возвращаются денежные средства, перечисленные в качестве задатка.
Novostroy.ru: Каковы плюсы и выгоды участия в торгах по банкротству для потенциального покупателя жилой недвижимости?
А.Ю.: Тут можно говорить об одном значительном плюсе - это возможность покупки объекта с дисконтом. Однако рассчитывать на скидку в 40-50% от рынка не стоит. С таким дисконтом могут продаваться только неликвидные или специализированные активы (например, промышленное оборудование). Что касается недвижимости - здесь вы можете рассчитывать на дисконт в 15 - 20% (максимум) от рыночной стоимости.
А.Р.: Среди основных плюсов можно выделить надежность сделки, так как всё проходит официально. При продаже квартиры в рамках дела о банкротстве с нее снимаются все ограничения, в том числе залог. Проходит официальная оплата, информация о сделке публикуется в открытых источниках, а также контролируется кредиторами должника, Арбитражным судом, Федеральной антимонопольной службой и Росреестром.
Стоимость приобретаемого на торгах жилого недвижимого имущества обычно ниже рыночной стоимости. Однако не стоит на первых и повторных торгах забывать, что чаще всего они проходят в форме аукциона, в ходе которого участники повышают цену и «бьются» за имущество. Соответственно, нужно сохранять ясность рассудка и не повышать стоимость очень сильно, а то приобретение квартиры станет невыгодным.
Среди других плюсов - возможность покупки уникального жилья, которое никогда бы не стали продавать, если бы не банкротство.
Еще одно преимущество - будущему хозяину жилья не придется оплачивать имеющиеся задолженности по коммунальным платежам, так как они относятся к предыдущему собственнику и в рамках официальных торгов не передаются.
Novostroy.ru: С какими проблемами после приобретения квартиры таким способом может столкнуться покупатель? Укажите основные риски в данном случае.
А.Ю.: Рисков не так много. Основной из них - обжалование торгов кем-либо из кредиторов или иных заинтересованных лиц в связи либо с нарушением правил проведения торгов, либо с неправильной (заниженной) стоимостью актива. При этом закон установил предельно сжатые сроки для такого обжалования, поэтому если в течение первых трех месяцев после покупки вами квартиры никто не оспорил сделку, никаких существенных рисков не существует.
Novostroy.ru: Как вычислить проблемный лот? Какие исходные параметры могут на это
указывать?
А.Ю.: Перед принятием решения о покупке желательно, во-первых, внимательно изучить всю информацию об объекте, размещенную на площадке, во-вторых, посмотреть документы, выложенные на сайте ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) относительно банкротства должника, имущество которого реализуется.
Там обязательно должен быть размещен протокол собрания кредиторов, утвердившего оценку и правила продажи этого имущества. Там же будет содержаться информация о поданных жалобах на решения этого собрания. Если правила продажи утверждены не собранием, а судом, информация об этом также есть на ЕФРСБ. Выводы надо делать, посмотрев, не обжалуются ли кем-либо правила продажи имущества или его оценка.